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《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
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—— | ——————————————————————————————————————— 地产生命场
地产发展的三维要素 我想所有的商业领域争论最多的就是房地产了。我想其中最主要的原因有两个，一是产品价格的昂贵性与产品生命周期的长久性，使其与人的一生的生存状态联系起来。从这个角度讲，还没有那种昂贵长久的产品可以波及几乎所有人。二是“看得见的手”与“看不见的手”共同作用生成的复杂性。两手性使房地产即不能用单纯的资本主义规律来衡量，也不能用单纯的社会主义规律来衡量，使房地产带上了即使上帝也无法克服的一些死症，比如房价问题。 而这两点正是房地产最本质的特征。前者我把它称之为：人性维—未来性；后者的“看得见的手”我把它称之为：政府维—控导性；后者的“看不见的手”我把它称之为市场维—竞争性。政府维—控导性决定房地产市场的大小；市场维—竞争性决定房地产市场内的竞争程度；人性维—未来性决定房地产市场未来的发展走向。如果把房地产市场比喻成一条河，那么政府维—控导性决定的是水量的大流速小；市场维—竞争性决定河内生命的生存竞争程度；人性维—未来性决定的是河流的方向。 政府维与市场维构成的平面揭示了房地产的现时状态，左右着房地产市场的运营逻辑与竞争规则，是横向的，伸缩性的，空间性的，也可称之为地产空间维。而人性维则是人类人性需求在不同的时代在居住文化中的反映与表现，是纵向的，运动性的，时间性的，也可称之为地产时间维。因此，人性在居住条件要求上的进化主导着房地产市场的历史性发展，房地产也会成为人类人性进化的模写与表征。目前，中国的房地产市场已清晰地走过两大阶段：建筑地产阶段与生态（景观）地产阶段。 那么房地产市场未来将向哪个方向进化呢？这里我们只能向运动轴即历史纵向轴——人性维寻求答案。 意象地产（生存方式地产） 从建筑地产到生态地产，房地产毕竟还只停留在物的层面。既然房地产是人类人性进化的模写，那么房地产市场也必然在物性层面之后，出现心性层面的东西，即从物质层面向精神层面的跃进。即物性载体上呈现出人类思维、思想、意识、文化的东西。诸如文化地产、观念地产、主题地产等基本都属此类。 但文化、观念等及其类似的概念都太偏重形而上的层面，而若化甚至未能表现地产最基本的形而下的承载成分，即建筑、生态层面。这不但容易让市场大众误会为概念炒作，而且也会受到业内非文化型同行的排斥，使其难以在业内成势，难以被市场大众广泛任知。 在没有找到物质意识两者同时得到表达且又被大众所熟知的概念的情况下，我这里只好借助一个文学、艺术理论领域的准学术概念“意象”来表达继生态地产之后出现的新的地产市场阶段：意象地产阶段。 所谓“象”即“物象”，即房地产的物性成分：建筑、生态。所谓“意”即“意识”，即房地产物象建筑、生态上所表现出来的主题思想、思维方式或文化灵魂。比如奥林匹克花园自身既是“象”，其所表现的“运动意识”即为“意”。类似的泛文化社区均属意象地产之列。 当一种因素不可或缺的时候，此种要素所代表的市场状态才能成为市场主流。今天，一个没有生态体系的小区是不可设想的，明天一个没有意识思维灵魂的小区也会成为不可设想的，也只有这时意象地产才能真正成为一个时代。是人类心灵的逐步觉醒对居住文明的呼唤。当然，“意”有深有浅，浅者可表达人类的一种生活方式，比如英国田园生活方式；深者可传达一定的人性高度或深度，比如苹果社区的“每个人都是上帝”的对个体生命的价值与自由的尊重与呼唤。 准确地说，意象地产并非要地产商探索人性，涉足人类灵魂深处意识的脉动，那时哲学家、艺术家们的铁肩重任。而地产商所做的只是对已经被大众或部分人所认可的意识思维进行物化的二次营销，使其广化、深化。因为，一种人性，一种意识，都是一个细分市场，只有足够的人群，细分市场才是可商业进入的。就如几个另类的人着装不能形成可批量进入性市场，只有这种另类成为时候或流行时才能形成市场一样。因此意象地产与现阶段的地产阶段而言，即使不是高难动作，至少也是高境界的自选动作，只有超越了铜臭的地产商才能玩。 但意象地产的确是下一个地产方向。人类生存生产分工越来越细化的同时，人类个体的意识独立也越来越强烈，“每个人都是上帝”阶段。但成千上亿的人类意识总可以有许多相近的类。其实，生命生存的过程就是同类求证的过程。你很难想象，宇宙中只有一只兔子时，一个人时，那只兔子的心情，那个人的心情，应该可以用崩溃来形容吧。因此对生命的最大威胁除了生存就是“不和你玩了”。同类求证过程的结果，人类形成许许多多的共同的“生存方式”或“生活方式”。这既是意象地产的前提，也是意象地产的结果。从这个角度讲，意象地产也可称之为“生存方式地产”。 需要特别指出的是意象地产之“意”必须通过“象”呈现出来，是意识、文化的建筑化、生态化，或建筑、生态的思想化、灵魂化，而不是在楼书、报纸上呈现出来，后者只能叫做“概念炒作”。通俗而言，意象地产之“意”是灵魂而非鬼魂，灵魂有所凭依于肉体，鬼魂没有归依。 地产发展的未来方向 横向发展到一定阶段总要兼顾一下纵向，纵向发展到一定阶段总要兼顾一下横向。以重视人性的重在纵向的意象地产发展到一定程度自然要考虑一下其他横向相关因素的。小区毕竟不是桃花源。最为一个复杂的生命存在系统，小区必须更为有效地与所存身的环境，即地域外界与社会外界和谐地交换信息与能量，才能更好地生存。如果说小区是人的容器，那社会及区域城市就是小区的容器。从建筑地产、生态地产到意象地产都重在人的容器的建设，而意象地产已把人的容器建设推进到一定高度时，房地产市场接下来将更多的考虑小区与区域城市与社会的相互作用与共生共栖。那么意象地产之后，地产市场将迎来开发商与业主的社会责任感为主旋律的新一轮地产发展阶段，我姑且称之为“社会地产阶段”。越来越多的超过100万平方米的超级大盘的出现，以及业界关于构建和谐社区的呼吁，已使社会地产运动透出一丝晨曦。未来，包括小区建筑与城市的共生，社区组织、社区生活与城市的互动，小区教育对社会教育的传承，小区理念对社会思维的构建，小区文化对城市文化的筑造，小区建设与城市区域产业的互动等等，都会纳入社会地产运动格局中。总之，社会地产构筑的是大横向的大面向的地产生命场系统。 无疑，现时的生命系统只有将自身的价值指向未来时才能产生更为恒久的生命力。因此，重在现时的横向的社会地产发展到一定阶段后，“历史使命感”将成为新一轮房地产市场的主导价值观，每一个地产生命个体（小区）都将求证着自身对人类文明发展史贡献和影响，成为人类历史文明集中的一个元素，因此每个地产生命个体都将试图形成独特的历史文化映象，构成地产开发大众，地产消费大众共筑人类文明的地产表现形式的房地产大纵向时代。如果说以前建筑是凝固的音乐，那么未来地产将是凝固的文明。这个时代的地产，我姑且称之为“文明地产阶段”。 显然，地产发展是与人性发展互为摹写的。建筑地产时代印证着人类求生存阶段的人性需求；生态地产时代印证着人类求舒适阶段的人性需求；意象地产时代印证着人类求心灵归宿阶段的人性需求；社会地产时代印证着人类渴求与生存环境和谐的人性需求；文明地产时代印证着人类对自身价值的历史刻录的人性需求，也许这个时代每个人都是诗人或哲人吧。 在房地产的历史发展过程中，时间维起到的是引力的作用，因为它早就为每一个新地产阶段的出现确立了方向；空间维起到的是推力的作用，因为每一个新地产阶段的出现都是旧的地产阶段市场竞争激烈的产物。 如果把地产发展诸阶段看成是老子“道”的演进过程，那么居住是房地产的最基本的功能，建筑地产便是“道”；生态地产便是“一”；意象地产便是“二”（象、意）；社会地产便是“三”（象、意、域）；文明地产便是“万物”（文明因子集）。如此便完成了地产市场“道生一，一生二，二生三，三生万物”的即有限有无限的全过程。——————————————————————————————————————— |