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《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
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—— | ——————————————————————————————————————— 作坊论：房地产在诸行业中的真实位置
福布斯2002年度中国富豪榜中，前100位里有47位涉足房地产，因此当时某报刊出了这样的标题报道：“要成为富豪，投资房地产。”专家、学者对房地产拉动国民经济的作用也确信不移。而我却更关注另一个截然相反的事实，世界500强只有一家房地产企业！ 伟大行业与简单行业的二律背反 2002年，沃乐玛以2,198亿美元的总营业额将埃克森·美孚石油公司拉下马，成为《财富》世界500强企业的龙头老大。沃尔玛创始人萨姆·沃尔顿的遗孀及四个子女以人均188亿美元的财富在《福布斯》2002年度全美富豪榜前10名中占据了5个席位。全世界人发出了惊叹：“一个卖廉价衬衫和鱼竿的摊贩怎么会成为美国最有实力的公司呢？”有谁会相信，这个几乎没什么科技含量、世界上最古老最传统、人尽可为的行业——零售业会诞生出世界经济领域的霸主？ 企业核心竞争力的三重境界 一个生命系统生存发展的条件不外乎由外而内的三种：生存资源、生存技术、生存机制。在竞争不激烈的时候，拥有资源就够了；竞争加剧，生存技术成为核心竞争力；在竞争加剧的情况下还想寻求恒久的发展扩张，就要系统自身有和谐的能不断维持甚至强化其生存优势的机制了。也就是说，这一阶段，机制成为其核心竞争力。企业也是如此，依此形成由低到高的三重境界：资本主导型（资本即符号化了资源，资源即物化了的资本），技术主导型，机制主导型。 有了好的机制今日有琼斯，明日就有韦尔奇；没有好的机制，今日有刘备，明日即有阿斗。机制型企业，是企业的最高境界。至于技术，多好的技术，如无好的机制维护，都会成为昨日黄花。资本更是如此。 行业核心竞争力的三个条件 决定企业盈利能力的，除了企业的属性即上述三重境界因素外，还有企业所隶属的行业属性因素。决定企业盈利速度与幅度的行业因素也有三个方面：利润的长效性，产品复制的迅速性，生产的规避性。 所谓利润的长效性，即一件产品一经创生就能长久盈利下去，比如沃尔玛商场。所谓产品复制的迅速性，即产品一经投入生产，即可迅速批量复制，迅速占领并垄断市场，比如Windows视窗。所谓生产的规避性，即产品躲避在产品硬性技术及产品生产上投入过多人力物力的能力，比如巴菲特的股市投资。 正因为长效性、规避性在企业盈利能力方面的作用如此重要，而这又恰恰又是服务性行业的特点，所以在美国，服务性行业目前已占去其国民产值70%的份额。 世界财富三巨头座次的奥秘 下面我们就来探讨一下世界财富三巨头沃尔顿家族、比尔·盖次、沃伦·巴菲特座次的奥秘。 显然，沃尔玛属于机制主导型企业，微软属于技术主导型企业，沃伦·巴菲特（伯克希尔·哈撒韦）属于资本主导型企业。座次与三重境界相吻合。 至于行业属性，沃尔玛连锁商场，不但具备利润的长效性，同时也具备产品生产的规避性。虽然商场的复制速度较慢，但它的商场却差不多利用了全世界商品的复制速度及生产规避性。你尽管玩命研究吧，生产吧，完了拿到我这来卖就是了。而微软虽不具备长效性、规避性优势，但产品复制的迅速性是他的行业核心优势。利用创新技术形成的新的市场空白并迅速占领并垄断之，这也许是时代最尖端科技领域——电脑软件业最大的特色，也是世界首富诞生在这一领域的最根本的原因。但市场一旦饱和，垄断一经打破，失去迅速复制的空间，微软接下来的日子，要艰辛些了。而巴菲特和他的伯克希尔·哈撒韦，虽然长效性、迅速性差了点，但生产的规避性是其核心优势，而且这一优势又通过其所持股的公司把前两项劣势大大弱化。但正因为巴菲特的行为极具个人色彩，主要是软性的能力，即靠个人的智慧、经验判断，即作为资本型企业，撑起并膨胀他的资本的其实是智慧。所以巴菲特之后是否还有后来人保持住这些个人的软性的因素可就难说了。智慧是不能转嫁的，巴菲特“看不懂科技股”那种大智若愚的商学境界是难以企及的。 依此，我们完全可以断定，这世界财富三巨头诞生及座次包含着世界经济运动规律的必然性。但是缘于他们之间各自的差异，我们完全也可以断言，百年沃尔玛是必然，百年微软是或然，百年伯克希尔·哈撒韦只是偶然而已。 房地产在诸行业中的真实位置 遗憾的是，房地产属于第三境界的企业，资本主导型。而且，行业大幅度盈利能力的三个条件（长效性、迅速性、规避性）都不具备。虽然房地产企业也可以把设计、生产、销售诸环节都交出去，但这之中他只能坐等而根本无法利用现成的产品，所以仍不能列入生产规避性行业。 那么何以中国近半数的富豪涉足房地产，而世界500强少有房地产企业呢？ 原因很简单，房地产消费金额的庞大性，土地的稀缺性，单件生产性等特点使潜在需求很难在短时间内饱和。所以，房地产是目前中国较大行业中唯一的不完全卖方市场行业，而高利润低风险正是卖方市场或不完全卖方市场的特点。趋利避害的本能促使大量资本流入房地产业。而中国房地产市场，土地的政府垄断性，又让国外资本不敢轻易介入，去玩一场他不熟悉规则的游戏。西方发达国家房地产市场早以饱和，市场状态如同其它行业一样普通而又平静，这是中外房地产市场差异的根本原因。如此，世界500强企业中几无房地产企业的影子也就顺理成章了。 没有走入是谈不上走出的。要挺进世界500强，先在避风港里积蓄力量不失为智者之举。知其然也知其所以然，激情澎湃而不忘乎所以，才会成就商界领袖。 综上述，这里我总结出房地产业产品生产的作坊理论，简称作坊论：单件生产性是房地产品生产过程中的第一大特性，加上土地资源的稀缺性，决定了房地产品不可能批量生产，批量销售。这成为地产企业向国际顶级企业迈进的最大瓶颈。但随着建筑技术的发展，房地产品生产的标准化程度正在加强。(本论是根据本人发表于2002年12月16日《中国房地产报》上的《地产原来很普通》一文稍做改动而成)丹朱danzhu9@126.com 结束语：《丹朱十戒》至此已全部结束。我自忖发现了一些东西，希望对业内能有所警醒。但同时也战战兢兢，恐论证多有疏漏而致结论错误。故恳请业内同仁见笑之余通过e-mail不吝赐教，丹朱于此先行致谢！ ——————————————————————————————————————— |