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《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
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—— | ——————————————————————————————————————— 泡沫论：衡量地产泡沫的标准
宏观调控与紧缩银根 “121”文件出台后，我认为，直接的后果便是房价上涨。国家发改委、国家统计局对去年底及今后一季度的调查报告证实了这一点。 如果把开发商比喻成女人，那购房者就是男人。无疑当今的房地产是不完全卖方市场，就如婚姻是不完全女方市场一样。“121”控制开发商信贷后，等于是为“女人”做了“节扎”手术（能生的“女人”少了，即使能生育的，生的孩子也少了），相当于是“女人”少了。“女人”少了，“男人”相对地便多了，“女人”价格不涨才怪。 灭掉一部分“女人”，不等于剩下的“女人”的日子就好过了，就如大片森林的消失灭掉了部分猴子，而剩下的猴子照样生存唯艰一样。“男人”就更苦，买“女人”要加价了，即使加价也未必都如愿，因为原本就少的“女人”比以前更少了。唉！ 看来“121”的游戏规则，既非有利于开发商，也非有利于消费者。那么能否迫使开发商“直立行走”而“进化”？曰“不能”，因为迫使开发商成熟的只能是市场竞争，而“121”使竞争更加弱化，只能导致房地产品更加地烂。 不知是央行意识到了这一点还是其它什么原因，又开始对“男人”下手了，断根！（控制按揭）看你还要要不“女人”！这样“男人”多成了“太监”，要不了“女人”了。如此，投资不过热，金融无风险，川哥，喝酒去也么哥！ 中国人自古就喜欢一刀切，这样简单麻利，智商不高也能干。何况，中国人一向就有搞运动的惯性，政治运动过时了，经济运动倒蛮好玩的。可是整个国家大力招商引资，发展经济的目的是什么呢？ 一系列的“节扎”（宏观调控）、“断根”（紧缩银根）手术的目的只有一个，控制投资过热，控制经济泡沫，避免通货膨胀，避免金融风险。 投资过热与通货膨胀 投资过热导致通货膨胀？ 如果整体过热，那就是经济热，如果过热是有效需求带动，而不是泡沫经济，那这经济过热，就应换个说法叫经济快速发展。难道我们还怕我们国家的经济热过美国么？ 如果是局部过热，比如房地产业汽车业，热的领域利润过高，而消费者手中的钱是定量的，倾囊而购房车，其它方面就要节衣缩食了。生产方受益（货币增加）消费方受害（货币减少），零和游戏，货币总量并没有增加，跟通货膨胀依然没有关系。应该打压的是过热行业的高利润，而不是打压整个行业。 如果说通货膨胀是投资过热引起，那就只有一种解释；所投“资金”是印钞机印出来钞票，并不代表着等量交换的劳动量、生产量或资源量。这就仍然回到了通货膨胀生成的最原始逻辑：货币发行过量！这大概属于政治范畴了。 投资过热与地产泡沫 投资过热导致地产泡沫？ 所谓泡沫即是虚假消费需求盖过了实际需求，是引发经济危机的根源。问题在于，一、是否有泡沫？二、如果有，如何产生的？三、如果产生了，怎样打压？但是，目前房地产业的节育手术，是既打压了供给，也打压了需求。是打压整瓶啤酒，而非单独打压泡沫。事实上也就等于打压了整个房地产经济。 首先，我们没有一个强有力的证据证明市场已存在泡沫，存在“超生”现象，便以“莫须有”的罪名实施了“一孩化”节育手术。 地产是否有泡沫，只要用点心，很容易检查出来。检测出以倒手为目的的中间购房者与以出租、自用为目的的终端购房者的比例有那么难吗？事实上空置率甚至不用调查都能感觉得到：在南京老城区看到的到处都是求租广告，租房难证明着房产品的紧缺，有高的空置率才怪；晚上去一趟江宁，灯稀光微，感觉不到空置率才怪，只要你是睁着眼睛去的。甚至不用去看，你都能感觉得到某些地区即将出现空置率，因为升值潜力指哪，空置率便打哪。因此，在南京，毫无疑问，空置率即将挥师江北了。 地产泡沫的“量”治与“根”治 显然，用减少啤酒的方式控制泡沫跟泼脏水倒了孩子没什么差别。如果水平有限实在想不出办法，倒还不如连脏水孩子一起留着，因为错杀好人与错放坏人，出现危机与抑制经济发展同样有罪于民族。“无罪递推”的法律逻辑同样应该实行于政治、经济领域。何况，经济现象从来如此：“孩子”，泼也一何易，生也一何难。 控制泡沫只在于控制虚假需求，即倒买倒卖的中间商即炒房族。而控制炒房族，也绝非是把炒房族灭掉，（因为炒房族也要投入资金，而任何正当资金都代表着一份劳动、生产或资源，他们是在投入货币化了的劳动，灭之唯恐不义）而在于消灭炒房族出现的根源。正如马克思所说，问题不在于犯罪本身而在于犯罪的根源。哪里有厚利哪里就有炒家，而炒房族出现，无疑是资本指向厚利的结果，是市场经济天经地义的逻辑。看来问题的症结依然是行业的厚利，厚利的症结又是不完全竞争的产物，而不完全竞争的主要原因又是土地供应量造成的。 至此，脉络已明，问题不在于炒家而在于政府，在于政府的“收缩地根”政策。而银行并不控制问题的症结点，因此“收缩银根”只是填乱而已。倘若开发商因断奶寻找炒家做娘，狼与狈联合炒作，川哥，你哭吧！ 当然有序市场竞争机制不意味着泡沫不能滋生。那时的泡沫才是炒家所至，即彼得·圣吉在《第五项修炼》中为我们描述的啤酒游戏。那时要打压的才是炒房族。 综上述，这里我总结出房地产业的泡沫理论，简称泡沫论：地产泡沫绝非单独的投资过热与消费过热引起，而是由行业厚利引起。因此地产泡沫的主要根源在于政府地根政策与市场经济运行规律的冲突。要解决泡沫，需寻求“根”治的办法，而不是简单的实施“量”治的办法。——————————————————————————————————————— |