|
未来全球第一大企业帝国网 站 5财神地 产营销机构大大道 大德民管民 销研究网 www.dadaodade.com | |||
| 首页 网站导航 未来财神集团 现在财神地产营销机构 国飞·尚城策划史 保健品生命场 房地产生命场 管理生命场 营销生命场 超女学研究论坛 区域经济生命场 其他生命场 财神竹林苑 联系我们 | ||||
——————————————
《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
|
—— | ——————————————————————————————————————— 价值论：房地产三大价值因素
“在前几年南京以超低价格，高性价比出尽风头的江宁楼市，由于其固有的交通、配套上的弱点依旧存在，今年显得有些黯然失色，甚至有地方媒体称‘南京江宁楼市遭遇春寒’。”（《南京江宁品牌竞争加剧》中国房地产报2004.5.6） 房地产哪些因素最重要，地段？交通？配套？环境？可谓仁者见仁，智者见智，其中李嘉诚的地段论算是影响最广。 为了能廓清房地产诸因素的重要性的次序，我这里引入一个经典型的地产城市，南京，作为参照系。如下因素使南京从中国甲级地产城市京、沪、穗、深，及余下的核心区人口过三百万的特大规模城市津、沈、汉中典型出来： 第一，南京城只有一个大十字交通中心，即新街口。它有如坐标原点，使其它区域、区位成为同心圆坐标系，解决了地段坐标问题。（正是交通中心的唯一性，南京形成了“中华第一商圈”，被公认是“商战”之都） 第二，南京外滨大江，内布河湖山林，素称“山水城林”并有之城。尤其是湖水均布于城墙四周，构成均匀地理水系，容易建立起环境参照系。 第三，南京保存有世界上最大最完整的古城墙体系，新老城边界限明显，为城郊地产确立了一个可衡量的近距离边界，使整个老城区类似于一个大的“新街口”，使远离城市中心的地产项目在坐标系中依然清晰可辨。 第四，南京自本次地产高潮启动以来的数年内，城市规划发展先是经历了“二王”时期的“东进南延”，后又经历了“李罗”时期的“西进北上”。在这么短的时间——数年内，这么广的范围——四个方向上，演绎地产及经济大剧，恐怕中国无与宁匹俦。这为南京地产建立起完整的外因推动力坐标系。 因以上四重优势，完全可以说，南京地产应该有它自己的价值和话语权。 毫无疑问，房地产价值首先要反映在价格上，否则便不是价值。南京房地产价格第一高峰是“中华第一商圈”新街口，其商铺价位随便什么项目卖到三四万一个平方是稀松平常的事情。这个价位南京任何区位都无法望新街口项背。南京房地产价位第二高峰是南京第二大商圈湖南路，虽商业地产价位逊于新街口，但住宅价可与新街口抗衡。价位的第三高峰为第三商圈夫子庙及第四商圈子珠江路。从中我们完全可以得出一个结论，房地产第一大价值因素是商业地段价值。南京，以其特有的方式为李嘉诚的地段论做了新的诠释。 从坐标原点新街口外推数公里便是明城墙。若在几十年前甚至在十数年前，出了城门便可算城外了。在新千年之交，城墙外有三个区位价格破4000元大关，它们分别是玄武湖区域、月牙湖区域、莫愁湖区域。（虽然城墙外也有价位突破4000元大关的项目不在此三区域内，比如帝豪花园，但仅是个案的并非区域的）毫无疑问，它们只所以成为城外价位领头羊，铩手锏无一例外都是环境，准确地说是优质水（玄武湖、月牙湖、莫愁湖）环境。不用问，结论已明，房地产第二大价值因素是环境价值。这一点也正是居住郊区化的动力之一。 从明城墙再外推10公里，“二王”的“东进南延”时代，有两个区位最火，东面的仙（林）西（岗）马（群），南面的江宁及开发区。这些区域的房价已相当于安徽省会合肥的房价。至“李罗”的“西进北上”时代，10公里外的热点移到了江北——西面的浦口区，北面的六合区。这些区域只所以火，正是购房者，主要是投资者，看中了政府大手笔规划区的未来升值潜力。于此，我们已完全可以得出结论，房地产第三大价值因素是升值潜力。南京东南西北四个方位火个遍，便是最好的证明。 但升值潜力吸引的多是投资型客户，因此，升值潜力区虽项目成片却灯火不通明。由于市场上的零和游戏，江北热了，几占南京房地产市场三分之一份额的江宁，必然遭遇“春寒”了，而不是开头所说的交通、配套问题。作为有大江阻隔的江北，交通配套无论如何也好不过曾为中国百强县的江宁的（现已划区）。然而，现在江北却火个正着，当年的“过江情结”，今天恐怕要逆向了。时间证明了一切：江宁春寒之始，正是江苏、南京沿江开发战略推出之时，也正是江北“夏”热之始。 综上述，这里我归纳出房地产三大价值因素理论，简称价值论：房地产的第一价值因素是商业地段，第二大价值因素是自然环境，第三大价值因素是升值潜力。其它诸如交通、配套、建筑风格、户型等因素，与这三大价值比较起来，都有些软弱无力了。 房地产品无疑可分解为地产与房产两类。进一步分析发现三大价值均属地产价值而非房产价值。究其原因，地产价值要素是难以再生、难以创造的，而房产价值要素则是可再生、可创造、可复制的。一句俗语道透了三大价值的生成原理：物以稀为贵。经济学的解释便是：供求关系。——————————————————————————————————————— |