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《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
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—— | ——————————————————————————————————————— 推力论:推动房价上涨的两大主因
问题的缘起 拉力论解释了中国许多代表性城市的房价两高现象，但却无法解释贵阳如此高的房价收入比。因为，在经济力上西南四个省会级城市相差并不大，文化力也绝非贵阳领衔。因此贵阳奇高的房价比其主因不在拉力范畴之内，这说明必有其它重要因素制约房地产价格。 仍然回到价格生成的坐标原点：供求关系。拉动力因素解决的是供求关系中购买力即需求的一方，制约房地产价格的主要因素，应该也少不了供应力的一方，即推动力因素。 那么，决定推动力的重要因素又是什么呢？ 供应力的前提是土地、资金，而购买力的前提只有资金。供应也好，需求也好！房地产市场的动作只涉及两大核心要素：土地、土地政策，即“地根”；资金及金融政策，即“银根”。 “地根”弄涨房地产价格 土地是房地产品的第一前提，控制土地供应量即可控制房产品供应量。 任何利益主体都会遵循利益最大化原则，政府也不例外。因土地为政府独家垄断，任何垄断要达到最大化利用资源取得最大化利益，所做的唯一选择即是采取厚利少销模式，即政府的“收缩地根”政策。土地供应的有限性，必然导致房产供应的有限性，进而与巨大的需求形成反比落差，导致房价上涨。上涨的房价又反过来刺激地价上涨。因此，政府担当了操控房价上涨的第一庄家——独家垄断市场供给。 抛出土地之后，政府与该地块运营风险无缘了；而房价的上涨，表面看来最大的受益方是开发商，厚利的指责显然也与人民的政府无缘。因此政府成了房地产市场上的最大赢家。 “银根”弄大房地产市场 土地之后，资金成了房地产市场的第二前提。控制房地产市场资金供应量可控制房地产市场容量。 几乎少有人只用自己的钱开发房地产，也少有人只用自己的钱买房子，供应与购买的主体资金均来自银行。银行的信贷不但使大量的房产生产潜在需求变成有效需求，同时也使大量的购房消费潜在需求变为有效需求，即将房地产市场这座巨大冰山的更多的潜隐于水下的部分顶出水面。事实上“121”以前，银行一直采取开放银根政策，批量制造生产需求与消费需求。这才是房地产红火的根本原因。因此，银行成了操控房地产市场冷热的第一庄家。 不论政府抛地之后，还是开发商抛房之后，产品的主体部分，事实上不是进了市场而是进了银行。这意味着银行在承担市场主体资金的同时，相应地也必然承担了市场运作主体风险，即金融风险。这才是银行由“121”前的开放银根政策，忽然变为收缩银根政策的根本原因。看来两大当家的利益并不一致，因此，出现“121”与“18”的不和谐音符也再所难免。 房地产市场大剧运作链 那么，开发商在这场地产市场大剧中扮演什么角色呢？ 戏剧舞台总要有人表演，才能把剧作呈现给观众，令观众去品尝这激情或不激情的盛宴。无疑，开发商便是这大剧的主要演员。但演员再多也无法与制片商、导演抗衡，小腿拧不过大胳膊。 那么，炒家在这场地产市场大剧中又扮演什么角色呢？ 炒家无疑是出钱买卖房子的人，但他们又不消费房子，是中间消费者，他们是剧场的票虫，应该称之为票商。他们利用供给与需求之间的巨大落差，居中谋利。当然，他们也有登上舞台成为配角、丑角的可能，那就是当开发商因资金问题与实力炒家合作，共同操纵市场。 至此，我们已可以为地产市场价值链或称市场链做一个比较公允的描述： 地产供给：政府（制片商）—资金供给：银行（导演）—房产供给：开发商（主演）==资金供给：银行（导演）—中间消费：炒家（票贩）—终端消费：购房者（观众） 地产市场价值链诸角色中，银行是唯一的一个既要把控供给又要把控需求的角色。导演最近都憔悴了，唉！ “看不见的手”与“看得见的手” 某个行业一旦出现厚利，资金技术很快指向该行业，厚利很快被削平，价格趋于平缓。这是市场经济的必然逻辑。因调控市场经济的根本因素是“价格”与“利润”，而价格与利润是无形的，因而亚当·斯密把市场经济称为“看不见的手”。 可是中国的房地产市场恰被一双看得见的如来大手操控着。因此价格增幅，自此次房地产市场上升期启动以来的六七年时间内，是连年暴涨，一浪高过一浪，呈现出与市场经济截然相反的结果。虽然现下银根紧缩，房价出现徘徊局面，但那不过是市场对政策大变后的犹豫观望，即供应方与购买方的对峙。市场（供给与需求同时）被压缩，房价的根本，即供求关系对比，没有发生根本变化。被愚弄的市场觉醒后，依然会挥舞着价格大纛，大步流星走向前。毕竟，大手与市场是同时存在的。导演可以控制的是演员接吻的程序，他不能控制的是演员接吻的激情。 综上述，这里我归纳出推动房价上涨与房地产市场红火的两大推动因素理论，简称推力论：推动房地产市场及价格的两大主力因素是地根与银根。相应地，控制房地产市场及价格的两大主角便是政府与银行。地根与银根的收放，直接导致房地产市场及价格的冷热升降。 那么，拉动市场的两大主因与推动市场的两大主因又是什么关系呢？拉动因素是宏观市场因素，是内因，是城市房地产发展的主要能量，是在短时间内难以改变的因素；推动因素是中观市场因素，是技术性因素，也可以说是外因，是城市房地产发展的媒触因素，甚至是朝夕可变的因素。 拉动因素与推动因素的相互关系表明，是国民经济决定了房地产业的发展，而非房地产业拉动了国民经济的发展。如后种思想占了主导地位，在落后地区大搞房地产，其结果必然是焚林而猎，涸泽而渔。但作为政策性区域性微调手段，尚可一试。——————————————————————————————————————— |