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《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
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—— | ——————————————————————————————————————— 拉力论：拉动房价上涨的两大主因
按理，全国的房价收入比应是一样的。房价受制于城市经济发展水平、居民的收入高低。收入高的城市房价也高。可是中国各城市的房价收入比却是相差悬殊，比如常州在5:1至6:1之间，而南京却是10:1；贵阳甚至达到12:1。因此，我们有必要对房价做更深入于供求关系表象之内的探索，即理出导致供求关系失衡的更深层面的原因。 事实上，城市房地产市场发展，房地产价格的形成，受控于两大主力因素：一是经济力，即经济发展程度；二是文化力，即城市的地位和影响，即城市怀近附远的能力。 前者人所共知，这里我们重点探讨一下后者。以南京为例，南京人均产值、人均收入在长三角15个地级市中仅比长江北岸的扬、泰、通三市好，倒数第四。但房价却位居中国第六，房价比更是位居长三角之冠。主要原因就是文化地位上的品牌影响。作为中国四大古都之一，长江流域及其以南唯一的古都，共和国前最后一位王朝统治中心，长三角第二大城市（城市人口几近苏锡常三市之和），江苏省省会，南京的影响力可谓近怀苏北、皖南，远附整个中国。南京的《扬子晚报》能成为中国四大晚报之一，挤身《北京晚报》、《新民晚报》、《羊城晚报》这北、中、南中国三大中心城市晚报之列，足见其影响之大，超出了一般人的心理感觉之上。（没有影响的城市可能会出现影响很大的学术性、专业性、细分性报纸，但却不可能出现影响很大的大众性报纸） 文化力最明显的后果便是对房价的拉动作用。众所周知，房价高低取决于供求关系，即需求大于供给导致房价上涨。而一个城市的知名度影响，也就是文化力，会吸引更多的外来人口来此谋生，使该城市人口急剧膨胀。比如，一个对长三角知之不多的人，来此打工首选上海，次选南京，再次杭州，选择苏锡常大多可能是因为某种机缘。这些“大地上的异乡者”（南京先锋书店广告语），除了乞丐，人人需要房子住。买不起可以租，有人租就要有人买。也就是说住房需求与人口成正比。甚至同等数量的人口，外地人住房需求量数倍于本地人，因外地人都无房，而本地人大都有房。但住房供应由于种种原因却无法与人口同比增长。因此外来人口成为制造城市房价两高（房价高，房价收入比高）的主因。 其实文化力的过程也是城市化进程的一个侧影。因外来人口基本来自农村，即使高学历外来人口也基本以农村出身为主（城市出身的人走到另外一个城市谋生，丧失的生存资源成本实在太多）。 当然，房价通常都是经济力、文化力两大主导因素综合发生作用。仍以长三角为例，上海经济力为长三角之冠，GDP四倍于南京，创造长三角房价第一高。南京文化地位居长三角之冠（这里着重指文化对普通大众的影响，即文化品牌、形象的“市场”作用，而非学术上的影响），创长三角房价比之冠。而杭州经济力弱于沪强于宁，（城市核心区人口约为南京的二分之一，而GDP2002年前，几近南京的二倍）文化力弱于宁强于沪，（浙江省会，南宋都城，“上有天堂，下有苏杭”的民谚，其文化力是上海这个陆地历史不过千年，城市历史不过两百年的新生儿所不能比的）二者的双重作用亦使房价居于沪宁之间。这到有点像厚黑学的比喻，曹操以其“心黑”据有北方八州之地，刘备以其“脸厚”据有荆益二州，孙权“黑”不过“曹”，“厚”不过刘，但两方面均衡发展也能三分天下有其一而雄霸东南四州。看来上海是曹操，南京是刘备，杭州就是孙权了。 以此衡量全国市场，华南房价巅峰应是深圳、广州，而房价收入比应是广州高于深圳，因广州文化影响强于深圳；华北房价、房价比第一高都应是北京，因为无论经济、文化，天津都明显弱于北京；而东北房价高峰应是沈阳、大连，而房价比应是沈阳高于大连，因沈阳文化地位强于大连；而西北二高均出西安，其它城市无论经济、文化都无法抗衡。而中原却无巅峰，洛阳虽为古都，郑州却是省会，经济、文化无大落差。 也就是说，房价是经济与文化力共同作用的结果，而房价收入比主要受制于经济力与文化力的落差。经济力强于文化力，则房价比低，比如苏锡常；文化力强于经济力，则房价比高，比如南京、广州、沈阳、西安等。 综上述，这里我归纳出现阶段拉动房价上涨的两大主因素理论，简称拉力论：房价上涨的核心能量来自城市的两大动力，即经济力和文化力。而房价收入比取决于两者的落差，房价以经济力为主导，房价比以文化力为主导。 此原理同时可导出一个推论，辩证房价论：不论是房价高还是房价比高，都是城市影响力的标志，是城市优势的外在表征、外在显现。所谓有一害必有一利，有一大害必有一大利。因此高价不足悲，市民大多有房，寸土寸金，比如南京，同是江苏，宿迁房价便宜，先生去吗？低价不足喜，说明经济上去了，“面子”没上去哩，比如常州，因为文化力同时也是一个城市的形象、品牌问题。——————————————————————————————————————— |