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《丹朱十戒》 (完成于2004年春) 《丹朱物语》 房地产与中国改革
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—— | ——————————————————————————————————————— 发育论：房价高吗？
上海人抱怨上海房价高，南京人抱怨南京房价高，常州人抱怨常州房价高，那么房价到底怎样才算不高呢？ 评判事物应该有一个标准，至少要有一个参照。标准不同结论自然也不同。目前对房价高低的评判大体有三种视角： 其一，学院视角 房地产经济学上，用“房价收入比”来衡量一个国家或城市的房价高低。所谓房价收入比即一个国家或城市住宅的套平均价格与家庭平均年收入的比值。美国的房价收入比为3:1；日本为4:1；中国为7:1，个别城市超出10:1，甚至达到12:1。 房价收入比的确是一把尺子，但尺子怎么用，却存在使用标准问题。人们常以西方发达国家所谓3-6倍的房价收入比来衡量中国房价现状。如此衡量，中国的房价显然高了。问题是目前西方的现状是否是衡量全球房地产的准星？是否是衡量现下中国房地产的坐标原点？换个角度讲，如把目前中国的平均房价收入比7:1看成标准，那就不是中国高了，而是西方低了。 事实上，美国有它3:1的理由，中国也有它7:1的理由。你不能拿一个成熟的女人的生理机能来衡量一个小女孩的发育是否正常。某种程度讲，房价收入比和恩格尔系数（购买食物的支出在居民全部生活支出中所占的比重）应是一个类似的概念，你不能说中国目前的恩格尔系数高于西方就说中国的经济不正常。 其二，民意视角 百姓习惯上以自己的购买能力来衡量房价高低，因此每个城市都喊“高”也是理所当然的。 奋战在地产一线的人都知道，几乎在每个项目的前期市场调研中，调研结果基本都是民意价位低于市场价位。因此民意在这里仅能反应百姓的声音，却不能反应市场的声音。因为市场由买方和卖方构成，而民众的声音既不代表买方的声音，也不代表卖方的声音。真正的买主只是城市居民中的一部分，即中端收入及以上的人群。 其三，市场视角 什么是市场？常州只有一个人卖白菜，白菜可比黄金，满街都是白菜，白菜可比青草，这就是市场。一言以蔽之之：供求关系。 在中国可以说所有大的行业领域都进入完全竞争的买方市场状态，唯有房地产例外。供弱于求的态势决定了房地产价格的一路飞窜。比如南京自2000年以来，房价差不多就以每年500元每平方的价格上涨。半年不看地产，再回首，形同陌路。 价格是衡量供求关系的尺度，每一价位对应着不同的供求关系比值。因此，任何价位都是适当的。既然市场接受，房价又何高之有？这里最适用于黑格尔的名言：“存在的就是合理的。”至少我们也可理解为：“存在的就是有其存在理由的。” 民意是单相思式的市场议价标准，西方的房价收入比又含有发展阶段式的片面性，只有市场观点才是评判房地产价格的正确标尺。因为“供求关系”不仅是房地产经济学也是全部经济学的基准核心概念。从这个角度上讲，中国任何一个城市的房价都不高，任何一个城市的房价也都不低。比如，“五一”前，常州房子一出来就没，你能给出一个让它降价的理由吗？ 常州的房价收入比已在5:1到6:1之间，它已经在正常变动范围内，比起南京的10:1，常州人可谓身在福中了。如果您坚持认为房价高，我只能给您一个让您伤透了心的解释了：您还不是常州房地产市场上的买主。 据西方发达国家的房价规律，房价收入比在7倍以上，将形成卖方市场状态；5-6倍之间，将形成不完全卖（买）方市场状态；只有4倍以下，才能形成买方市场状态，形成完全竞争的市场机制，房地产市场才算真正进入成熟期。也就是说随着房地产市场的渐趋成熟，房价收入比自然会向目前西方发达国家较成熟的标准靠拢。 但即使房价收入比下降，也绝不意味着房价下降。因为分数值的缩小有三种可能，一是分母不变，分子缩小，这就是收入不变，房价下跌；二是分子不变，分母增大，这就是房价不变，收入增加；三是分子、分母都增大，分母增幅大于分子增幅，这就是房价、收入都增加，但收入增幅大于房价增幅。可以肯定的是，未来房地产价格走势是后一种而不是前两种。 综上述，这里我归纳出房地产市场发育阶段理论，简称发育论：房地产市场有不同的发展阶段，每一阶段都有它的特征和规律，在房地产发育的初级阶段，高的房价收入比是它的具体表现。 发育论可导出一个推论，即中国房地产市场发展的梯度理论，简称梯度论：因中国不同地区经济发展程度不同，因而房地产市场发育起始期亦不相同，大体体现为由南向北、由东向西的过渡。市场发育程度通常与利润空间成反比，市场发育早期，利润空间较大，随着市场发育成熟，利润空间逐渐走低。 伴随着利润走向，房地产开发资金也呈现着由南向北、由东向西的运动态势。发育早的地区通常是经济拉动地产，发育晚的地区，也就是房地产开发资金的主动流向的地区可能导致地产拉动经济的现象。如当地政府房地产市场支持过度，开发资金过于集中，容易形成地区性地产泡沫，导致地区经济畸形。——————————————————————————————————————— |